Lição nº 2 - Parte 2

Do Manual Prático para se fazer fortuna choruda e rápida,
à custa do Solo Rural e da actual Reserva Ecológica (REN) na Moita

Desenvolvimento:

Mas em geral, não é assim. Assiste-se quase sempre a uma autêntica corrida ao ouro, mal se escritura e se regista a negociata:
Aquela é a excepção.
A regra é outra, é esta, e bem diferente.
E é assim, tomem bem nota, que pode vir a ser matéria para exame, mais tarde, em breve quem sabe:Temos por exemplo a Propriedade com 275.720 m2 a poente do Concelho, antiga Propriedade do Senhor Joaquim Manuel Tomás da Cruz, lá nas Fontainhas (ver Lição nº1).
É uma Propriedade desde sempre em Solo Rural, sendo REN desde 1993, cf. o Mapa da REN no Concelho da Moita, ver Portaria nº778/93 de 3 Setembro, publicado a fls. 4656 e 4657 do DR I Série-B.
A fórmula é matemática:
* Lança-se mão de uma Empresa de Promoção e Venda Imobiliária com uma ressonância ligada à Moita, do tipo imobiliária da Moita ou coisa parecida, na ocasião da compra (Janeiro 2000) com Sede na Rua Pedro de Alenquer, nº 28, 2º J, no Restelo, mas desde então regressada à base, e agora com Sede no Montijo;
* Pouco depois (Maio 2003), faz-se um novo “corte” para baralhar os perseguidores mais curiosos, e vá de comprar agora uma sonante cooperativa de habitação e construção, coisa do género cooperação entre as partes, com Sede Social também no Montijo, na mesma Morada da Sociedade de Terraplanagens proprietária da Propriedade a nascente do Concelho, no Penteado. * É uma Cooperativa de Habitação a comprar Solo Rural em REN, que o Projecto de novo PDM promove a Solo Urbano para Indústria. Tá?
Entretanto, vai-se à Banca e libertam-se importantíssimas quantias como garantias de todas as obrigações assumidas e a assumir, em todos os tipos de obrigações bancárias, com a hipoteca dos Terrenos como garantia hipotecária.
Para quem compra a tostão, veja-se por exemplo o valor em espiral meteórica por que é avaliada a Propriedade das Fontainhas:
Montante máximo de 393 mil contos em Julho de 2000,
Novo montante de 17.642.481,62 Euros (dezassete milhões e seiscentos e tantos mil Euros) em Abril 2003,
E de novo 21.760.000 Euros (vinte e um milhões e setecentos e tantos mil Euros) para garantia de abertura de Crédito a 4 Junho 2004,
E ainda mais 6.479.500 Euros (mais seis milhões e quase meio de Euros) como montante máximo de garantia das responsabilidades assumidas e a assumir, no mesmíssimo dia 4 Junho 2004.
“Comprar a tostão, valorizar a milhão”: será esta uma frase oca, de mera propaganda, desligada da realidade e por isso talvez enganadora e injusta?
Talvez sim, talvez não.
Vejamos outro exemplo bem concreto:
* A Propriedade que dá pelo nome de Pinhal do Cabau, fruto de ter sido pertença do falecido Senhor António João dos Santos Cabau, foi comprada em Julho de 1996 pela empresa que actualmente a possui, uma grande construtora barreirense que é dona de quase metade do Concelho da Moita.
* Na altura, vários dos nossos Vizinhos se interessaram por esse imóvel de 133.040 m2, mas quem o comprou finalmente pagou, segundo a voz do povo, 35 mil contos (versão A), ou 27 mil contos e mais um fato completo e um par de sapatos novos como comissão para o Senhor Manuel B., que agilizou o negócio (versão B).
* Enfim, terão sido cerca de 30 mil contos, é voz corrente, mais sapatos, menos sapatos.
* Mas, já em Novembro de 2001 era avaliada por um importante Banco, onde os Clientes também são Donos do dito, reza a publicidade, em 5.055.000 Euros (cinco milhões de Euros, um pouco acima de 1 milhão de contos) como montante máximo de garantia das responsabilidades assumidas e a assumir pela nova Empresa proprietária.
Em cinco anos passou de um valor de compra de cerca de 30 mil contos para um valor de avaliação bancária de pelo menos 1 milhão de contos.
Capisco? Entenderam?

Milagre? Erro de contas? Os Bancos estão loucos? O mundo vai acabar a uma sexta-feira à tarde?
Nada disso, calma, estão a ir pela via errada.
A explicação é outra, e muito clara e simples.
É verdade que os Bancos, qualquer pessoa inexperiente o sabe, odeiam emprestar dinheiro sobre terrenos, fogem desse tipo de operações mais lestos que o demo foge da cruz. E quando admitem hipoteticamente fazê-las, exigem Projectos de Arquitectura, mais Licenças de Construção, mais isto e mais aquilo, e quando finalmente emprestam (só poucos o fazem, e esses fazem-no em geral à data de 29 de Fevereiro), só libertam valores próximos dos 60% dos máximos de avaliação, já de si esta obrigatoriamente feita claramente nas encolhas.
É um calvário, quando se pretende obter um Crédito hipotecário sobre um Terreno, só Terreno.
E se esse Terreno for Solo Rural, para mais em Reserva Ecológica/REN?
Bem, aí é para esquecer. Completamente!
Nem pensar nisso é bom, todo o tempo gasto num processo desses é puramente tempo perdido.
E nestes casos, como foi possível, como é que se faz para que grandes Bancos, extremamente profissionais, mais cautelosos que gato passeando sobre brasas, libertem importantíssimas quantias sobre Terrenos em Solo Rural, REN ie Reserva Ecológica Nacional, que de capacidade construtiva verdadeira, actual, certa, segura, garantida, legal têm Zero, três vezes Zero, Zero, Zero?
* Como é possível, meu deus (que me seja perdoado infringir o 2º mandamento de uma das religiões de maior sucesso, mas o meu espanto assim me obriga)?
* Terão esses Bancos endoidado?
* Haverá mapas secretos com indicação de lençóis de petróleo ou jazidas de diamantes nestas terras?
* Será o anúncio mesmo verdade? Os donos do Banco na publicidade (Clientes vulgares) poderão mesmo sacar, sacar, à moda dos Donos dos Bancos de facto (Banqueiros)?
* Andaremos todos nós distraídos, e estarão estas oportunidades à mão de qualquer um de nós, sem delas lançarmos mão?
Calma, nada disso.
O que aconteceu, foi outra coisa.
* Comprou-se à terça-feira, e assinou-se com a Câmara um protocolo à quarta-feira, porventura mesmo na segunda anterior.
* E correu-se à Banca dizendo: "O novo PDM vai passar garantidamente esta terra de Solo Rural e em REN para novo Solo Urbano, seja Habitacional Proposto (novas Urbanizações para mais Fogos/Habitações) ou Multiusos Propostos (novas Zonas para Indústria), a prova ou compromisso em Protocolo com carimbo e tudo está aqui, mirem e certifiquem-se com os vossos olhos, e passem mas é para cá a massa e é já, sff”
* “Mas…o PDM actual (1992/93) ainda fala diferente, a REN actual (1993) ainda reza “terra sem préstimo para construção, como poderemos nós confiar nesses Protocolos?”, balbuciaram os Quadros Superiores dos ditos Bancos.
* “Simples: Os nossos Amigos estrategicamente bem colocados já passaram a perna ou andam a enredar toda uma Comissão Técnica de Acompanhamento, gente especializada e em cima dos dossiers com dezenas de Reuniões entre 30 Março 1999 e 9 Maio 2005. Quem faz isso e consegue ludibriar e comer as papas em cima da cabeça de tanto doutor, engenheiro e arquitecto, os Senhores que são Bancários têm alguma dúvida que esses nossos Homens lá nos sítios certos não sejam capazes de fazer passar o Projecto de novo PDM junto da populaça, ignorante e desinteressada? Por favor…”
* Ah!, Tá bem, com Amigos desses, OK, e também com os Protocolos aqui bem arquivados no nosso Banco, é já a seguir, é já a seguir. Quanto é que precisam mesmo? Só cinco Milhões? Só dezassete milhões ali para a mesa do canto? Querem 21 milhões e mais uns trocos, querem? …”
E assim se compreende a boa e correcta forma de rapidamente converter em metal sonante Propriedades compradas em saldo e sem valor algum para construção, em Solo Rural e em REN, muito antes mesmo das mudanças na lei.
Ou melhor, assegurando a realização de tais mudanças 10, e 7 e 4 anos antes mesmo do Projecto de novo PDM vir à luz do dia. Mudanças firmadas em ricos Protocolos. Protocolos que condicionam a Lei. Certo?
Democrático, hein!?
Mudanças que contudo, se as contas saírem furadas a muito boa gente, nunca ocorrerão em forma de lei.
Para desgraça dos Bancos que confiaram.
E dos Mutuários e dos seus Amigos que se apressaram.
Uns podem perder muito dinheiro.
Outros a face.

Entenderam? Querem mais?
Pedimos desculpa, mas vão ter que esperar pela Lição nº3.

Leitor Devidamente Identificado